재개발 재건축 차이점, 구분방법 및 진행 절차

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 현재 집값이 많이 떨어지긴 했으나 아직까진 일반인들은 쳐다도 못볼정도로 많이 비싸죠. 그래서 신축 아파트를 분양은 절대 못 받을 것이라고 생각하실 겁니다. 그래도 방법은 있죠. 재개발, 재건축으로 신축아파트에 입성할 기회를 잡는 것입니다. 하지만 서로 차이점도 있고 조심해야 할 점도 있기에 재개발, 재건축이 뭔지 정확히 알고 공부해서 들어가는 게 중요합니다. 그렇지 않으면 크게 손해를 볼 수 있기에 이번글에서 용어 정리를 확실히 알아보는 시간을 갖겠습니다.

신축 아파트

재개발이란?

 열악한 주거환경의 시설의 근처 주택들을 전부 같이 철거, 정비해 주거환경과 도시경관을 재정비하는 일입니다.

재건축이란?

 기반 시설은 양호하지만 낡고 노후된 주택들을 철거하고 그 대지위에 주택을 새로 짓는 것.

재개발 조건

재개발은 안전진단을 안 받습니다. 일정 조건에 부합하면 지자체에서 정비구역을 정해 진행하거나 토지소유자들이 제안해서 진행할 수 있습니다.

재건축 조건

 재건축은 재개발과 달리 안전진단을 받아야 합니다. 건축물이 30년 이상되어야 안전진단 신청을 할 수 있습니다. 나라에서 지정해서 하거나 소유자들이 직접 신청을 할 수 있습니다. 안전진단 등급으로는 A ~ E 등급이 있습니다. E등급은 재건축을 바로 진행할 수 있고 D등급은 2차 정밀안전진단을 한번 더 받게 됩니다.

 안전진단 통과해도 앞으로 거쳐야 할 단계가 많아 기간이 오래 걸리게 되고 무조건적으로 재건축이 진행되지는 않습니다.

 

재개발, 재건축 추진 절차

정비구역지정

추진위원회 구성

조합설립 인가

시공사 선정

건축 심의

사업시행 인가

종전자산 감정평가

조합원 평형 신청

관리 처분  계획 인가

이주, 철거

조합원 동호수지정

착공 일반분양

준공 입주

 

1) 정비구역 지정

 지정권자는 재개발, 재건축이 가능하고 필요하다 싶으면 정비구역을 지정합니다.

 

2) 추진위원회 구성

 소유자들의 동의를 과반수 이상 받아서 추진위원회를 결성해야 합니다. 과반수 동의받는 일이 쉽지 않을 수 있습니다.

 

3) 조합설립인가

 재개발, 재건축을 진행하기 위해 소유자로 구성된 조합을 만들어야 합니다.

 *조합 설립 요건

재개발 : 토지소유자 3/4, 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 합니다.

재건축 : 아파트 소유자 3/4 이상의 동의를 받아야 합니다.

 

4) 시공사 선정

건설사마다 혜택이나 활동 등을 내세워 입찰을 합니다. 조합원들의 투표를 통해 시공사를 선정합니다.

 

5) 건축 심의

 시공사를 선정하고 나면 설계안이 대부분 정해지게 됩니다. 이 설계로 건축심의를 받게 됩니다. 심의 통과를 하면 사업이 많이 진행되었다고 생각해도 됩니다.

 

6) 사업시행인가

 정비사업을 최종 확정하는 절차입니다. 인가가 나면 사업이 중단될 가능성이 많이 낮아지게 됩니다. 안전하게 재개발, 재건축에 들어가고 싶다면 사업시행인가가 난 곳을 들어가면 됩니다. 하지만 이때부턴 가격이 크게 오르게 됩니다.

 

7) 종전자산 감정평가

 원래 갖고 있던 주택가격은 분양가에서 차감하고 남은 가격을 지불해야 합니다. 이때 소유하고 있던 주택의 금액을 산정하는 단계입니다. 남은 가격을 추가로 내야 하는데 이를 추가분담금이라고 칭합니다.

 

8) 조합원 평형신청

 조합원들이 각자 원하는 평형 순위를 매겨 신청서를 제출합니다. 이때 앞서 받은 감정평가금액이 높을수록 원하는 평수에 당첨될 확률이 높습니다.

 

9) 관리처분 계획인가

 재개발, 재건축을 한 건물을 어떻게 배분할 것인지 정하는 절차입니다. 계획인가가 나면 사업이 거의 끝까지 왔다고 생각해도 됩니다. 이때 입주권으로 바뀌게 되고 입주권을 갖고 있을 경우 주택 수에 포함됩니다. 그래서 무주택 청약을 할 수 없게 됩니다.

 

10) 이주 및 철거

 아파트를 짓기 위해 주민들을 이주시키고 철거합니다. 이때 감정가격 50%를 이주비 대출로 받을 수 있습니다.

 

11) 조합원 동호수 지정

 앞서 평형을 지정했는데 이 단계에서는 동호수를 추첨으로 무작위로 지정받게 됩니다. 보통 조합원들을 로열동에 배치시켜 줍니다.

 

12) 착공 및 일반 분양

 공사 착공이 시작되며 일반 분양을 하게 됩니다.

 

13) 준공 및 입주

 공사가 다 끝나면 입주 전 하자 체크를 한 뒤 입주합니다.

 

 이렇게 재개발, 재건축에는 많은 단계를 거치게 되므로 10년 가까이 걸릴 수도 있습니다. 상황에 따라 더 오래 걸릴 수도 있습니다. 조합원 수가 많다 보니 일이 순조롭게 진행되기는 어렵습니다.

 하지만 이런 단계를 먼저 알고 재개발 재건축 사업에 들어간다면 준비를 미리 할 수 있기 때문에 말씀드린 절차 중 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가정도는 알아 두는 게 좋습니다. 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.