재개발, 재건축 투자 전 알아야 할 것

재건축, 재개발 현장

 부동산에 관심을 갖게 되어 공부를 하다 보면 재개발, 재건축에 관해 자연스럽게 알게 됩니다. 개발되기 전 더 싸게 들어가서 큰 프리미엄을 얻게 되는 장점은 있지만 언제 개발될지 모르고 개발진행 중에 갑작스럽게 개발이 중단되는 상황도 생기는 불안전한 투자이기도 합니다. 그래서 재개발, 재건축에 들어가기전에 어떤 것을 알아야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다.

1. 진입 시기

 재개발, 재건축 모두 많은 시간을 버티는 사람이 승자가 되는 싸움입니다. 사업 초기에 진입하게 되면 가격이 낮을 때 들어가서 공사가 끝나갈 무렵에는 가격이 많이 올라가죠. 그렇기 때문에 언제 진입하는지가 중요합니다.

 자본이 조금 부족하지만 시간이 많은 분들 특히 젊은 사람일수록 추진위원회가 구성될 때나 조합설립 인가가 날 사업 초기에 진입하시는 게 좋고 자본이 넉넉하고 시간은 없는 분들은 관리처분 인가가 날 사업 말기쯤 진입을 하시는 게 좋습니다.

 하지만 사업초기에 들어갈땐 자본이 더 적게 들어가는 만큼 어느 정도 리스크도 있다는 것을 아셔야 합니다.

2. 프리미엄(P)

 아주 기본적인 단어여서 간단하게 말씀 드리고 넘어가겠습니다. 만약 사업시행인가가 난 곳의 주택의 감점평가금액이 1억인데 4억에 판다고 가정하면 이때 프리미엄은 4-1= 3억입니다. 감정평가금액은 1억이지만 프리미엄 3억이 붙어 4억으로 파는 것이죠.

3. 추가 분담금

 사업이 시행되기 초기에 진입을 할 시 그때 주택 매입이 끝이 아닙니다. 조합원 자격을 갖고있는 사람들이 신축 아파트를 받게 될 때 추가적으로 내야 하는 금액이 있는데 이때 금액을 추가 분담금이라 합니다. 관리 처분 계획 인가가 날 시기에 추가 분담금이 정해집니다. 최근엔 추가 분담금이 큰 경우도 있으니 관심을 많이 가져야 합니다. 

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4. 초기 재개발 물건 싸게 구입하는법

 재개발 물건을 초기에 매입할 경우 무조건 싸게 사는 게 중요합니다. 물론 아무거나 매입하는 것이 아닌 감정평가가 높게 나올 만한 곳을 저렴하게 매입하는 것이 중요하죠.

감정평가금액 : 건물 + 토지 가격

 이걸 알 수 있는 것이 공동주택가격입니다. 그래서 이 가격이 높은 주택을 저렴하게 매입하면 좋습니다.

 어떻게 할 수 있을까요?

 우선 검색을 합니다. 00초기재개발이라고 검색한 뒤 그 지역 매매가와 전세가를 비교하여 갭투자로 들어갈 때 얼마나 자금이 들어갈지 계산합니다. 인테리어를 하게 되면 얼마나 받게 될지도 부동산에 문의해 봅니다.

 

 검색을 통해 매물을 정했으면 층수, 전용면적, 사용승인일, 지분면적, 공동주택가격, 매매가, 전세가, 대지지분당 가격 등을 정리해 놓습니다. 공동주택가격이 안 나와있을 시 '부동산 공시가격 알리미' 사이트를 이용하고 대지지분이 안나와 있을 시 '스마트 국토 정보' 사이트를 이용합니다. *'국토부 실거래가 시스템'에서도 월세, 전세, 매매가를 찾을 수 있다.*

 이때 대지지분당 가격이 낮을수록 좋긴 하지만 공동주택가격에 비해 매매가가 싼 것이 좋은 것입니다. 만약 이 값도 같다면 대지지분이 높은 것이 좋다.

 

 이렇게 검색을 통해 계산하고 정리하다 보면 해당 지역에 관한 내용도 많이 알게 되어 공부가 될 것입니다.

 

5. 평수는 넓을수록 좋다

 크면 클수록 좋아하는 게 우리나라 사람들입니다. 집도 마찬가지죠. 84 ㎡ 이상은 배정받아야 더 높은 프리미엄을 얻게 됩니다. 가장 수요가 많은 면적도 84 ㎡이기도 하죠. 조합원인 경우 더 싸게 분양하므로 조합원들은 이를 이용해 더 많은 프리미엄을 얻기 위해 큰 평수를 배정받는 것이 제일 이득 일 것입니다.

 넓은 평수를 배정받으면 추가분담금도 많이 나오긴 하지만 조합원 대출도 있고 중간에 매도를 하는 방법도 있으니 편하게 생각을 해도 괜찮습니다. 물론 무리가 아닌 선에서 말이죠.